У «Будинку із хлібною лавкою», 166-річній пам’ятці архітектури на Ярославому Валу, у березні відкрили ресторан Al Forno. Це проєкт команди ветеранів під керівництвом Артема Грота, які взяли будівлю в суборенду. Сама споруда роками перебуває в аварійному стані, а раніше там уже намагалися відкрити ресторан мережі Tarantino Family «Буффаліно».
Ресторан Al Forno у «Будинку із хлібною лавкою» на Ярославому Валу, 27
За даними реєстру, будівля належить ТОВ «Фер-ма», однак у квітні до Віледжа звернулися представники компанії Intereffect Inc., які заявили про право власності на «Будинок із хлібною лавкою». Нині тривають судові спори – на будівлю одночасно претендують дві різні компанії, а активісти заявляють про незаконні роботи та ризики для пам’ятки й відвідувачів ресторану.
Розповідаємо, що відомо про цю будівлю, що з нею відбувалося останні роки, хто та на якій підставі вважає себе її власником і що кажуть усі сторони конфлікту.
Що відомо про будівлю
«Будинок із хлібною лавкою» – це історична будівля на вулиці Ярославів Вал, 27, яка є памʼяткою архітектури місцевого значення. Вона стоїть на червоній лінії забудови (це умовна межа, яка визначає, де саме можуть стояти будівлі вздовж вулиці) і є єдиним збереженим прикладом первинної забудови вулиці Ярославів Вал, яку проклали в 1840–1850-х роках, ідеться у «Звіді пам’яток історії та культури України».
166-річна пам’ятка архітектури «Будинок із хлібною лавкою» на Ярославому Валу, 27. Wikimedia Commons, Xsandriel
Це двоповерхова будівля із цокольним рівнем і мезоніном (невеликий надбудований поверх або напівповерх). Цоколь – цегляний, а другий поверх і мезонін – дерев’яні. Головний фасад симетричний, оформлений у стилі пізнього класицизму. У центрі він виступає вперед і має вікна з декоративними елементами, а зверху завершується трикутним верхом із двома маленькими вікнами, які освітлюють горище. Будинок має гармонійні пропорції та є рідкісним прикладом якісної забудови старого Києва.
Садибу звели в 1860 році – тоді титулярний радник Олександр Кобилянський купив незабудовану ділянку в колезького радника В. Чернявського та збудував тут свій особняк. Уже в 1863 році він розширив ділянку, облаштувавши господарські споруди й сад.
На цокольному поверсі будівлі працювала хлібна крамниця (через що пам’ятка й отримала свою назву), а верхні рівні використовували як житло. Після 1915 року садиба перейшла у власність страхового товариства «Саламандра», згодом її націоналізували. У довіднику за 1916 рік за цією адресою згадується їдальня “Sante”.
На фасаді садиби висіла металева табличка з написом про страхування в «Товаристві взаємного страхування в Києві» – раніше їх кріпили на багатьох будинках як підтвердження страхування на випадок пожежі. У радянський період тут розміщувалися різні установи, зокрема будівельно-монтажне управління № 26, що вплинуло на внутрішнє планування будинку.
Що відбувалося з будівлею в останні роки
«Будинок із хлібною лавкою» тривалий час перебуває в занедбаному стані. Улітку 2023 року там почали так звані «протиаварійні роботи», після яких будівля втратила частину внутрішніх перекриттів, а у стіні з внутрішнього боку з’явився отвір.
У січні 2024 року активісти законсервували вхід до пам’ятки. Однак уже в серпні активісти ГО «Спадщина» зафіксували нові незаконні роботи. Хоча на паспорті об’єкта були вказані «протиаварійні роботи», будівельники демонтували віконні рами й змінили геометричні форми будівлі. Активісти викликали поліцію й зупинили незаконні роботи.
Попри відкриття кримінального провадження, у жовтні 2024 року роботи продовжилися. Активісти знову викликали поліцію, яка з’ясувала, що будівельники «просто прибирали сміття». Під час огляду з’ясувалося, що всередині вже розібрали внутрішні перекриття, залишили лише опорні балки, які укріпили металом. А через те, що будівля стояла з вибитими вікнами, всередину потрапляли опади й сміття.
«Будинок із хлібною лавкою» продовжили руйнувати у квітні 2025 року. Роботи проводили без проєктної документації, дозволів і погоджень, кажуть активісти. У будівлі демонтували частину зовнішніх стін, а історичні дерев’яні конструкції частково замінили сучасними матеріалами – пінопластом, мінеральною ватою та монтажною піною. Департамент охорони культурної спадщини КМДА тоді видав припис зупинити незаконні роботи та звернувся до поліції та прокуратури. Працівники департаменту підтвердили, що роботи на фасаді не входили до затвердженого проєкту протиаварійних робіт.
У травні того ж року департамент територіального контролю видав припис на знесення будівельного паркану навколо будівлі, після чого його демонтували. У липні прокуратура звернулася до суду з вимогою зобов’язати власника провести реставрацію пам’ятки, адже він порушив охоронний договір і проводив роботи без погоджень.
Однак у жовтні будівельники завісили будівлю попри припис Подільського районного суду, і продовжували руйнувати пам’ятку. У будівлі вирізали частину несних конструкцій, знищили деревʼяний декор фасаду, змінили планування, а тріщини заклали монтажною піною. Активісти також заявляли про плісняву, пошкодження стіни з боку двору й ризик обвалу другого поверху через пошкоджені балки. Уже за кілька днів будівельна завіса з будинку впала через сильний вітер.
Пошкодження фасаду «Будинку із хлібною лавкою» і використання монтажної піни
Коли власник знову завісив «Будинок із хлібною лавкою» сіткою, активісти написали заяву до Нацполіції. Водночас у Департаменті територіального контролю Києва підтвердили, що будівельні риштування встановлені незаконно.
Хто проводив роботи в будівлі
Юридично будівля належить ТОВ «Фер-ма». Однак, за словами активістів ГО «Спадщина», компанію пов’язують із бізнесменом Дмитром Федотенковим, який перебуває в розшуку Інтерполу, а також із бізнесменом Ігорем Кучеренком, відомим як «Гонзік», другом братів Кличків. Водночас на будівельному банері зазначали, що проєкт розробляло ТОВ «Віхарєв Реставрація», однак у коментарі Віледжу компанія пояснила, що вони лише створили проєкт у 2021 році й не здійснювали жодних робіт або авторського нагляду.
У травні 2025 року стало відомо, що в будівлі планували відкрити ресторан мережі Tarantino Family «Буффаліно». Дмитро Федотенков формально продав мережу Tarantino Family німецькому підприємцю Флоріану Боллену.
Замість «Буффаліно» вирішили відкрити ветеранський ресторан Al Forno
У березні 2026 року в аварійній пам’ятці архітектури «Будинок із хлібною лавкою» відкрили італійський ресторан Al Forno. Це проєкт команди ветеранів під керівництвом Артема Грота. У триповерховому закладі в рустикальному стилі готують класику італійської кухні: піцу в дров’яній печі, страви на вогні, а також власні крафтові сири та хліб.
Ресторан Al Forno у «Будинку із хлібною лавкою» на Ярославому Валу, 27
Перед цим навколо памʼятки знову встановили будівельні риштування, а через кілька днів затягнули споруду будівельним полотном із намальованим фасадом історичної будівлі, але зовсім іншої, виконаної в «псевдоісторичному стилі», каже активіст і пам’яткоохоронець Дмитро Перов.
«Будинок із хлібною лавкою», закритий будівельним полотном із намальованим фасадом
Про плани відкрити ветеранський ресторан Артем Грот говорив ще в листопаді. За його словами, це має бути простір, де ветерани отримають гідні умови праці, підтримку та можливість бути частиною спільної справи. Наштовхнуло Грота на рішення «повернути місцю життя та сенс» те, що тут раніше працювала їдальня та хлібна лавка. Будівлю, яка зараз перебуває в аварійному стані, планують зберегти.
Водночас ветеранам будинок передали у суборенду [коли орендар передає знімне приміщення третій особі – суборендарю], зазначив Артем Грот у коментарі Віледжу. Умови договору і з ким саме він укладений Грот не розголошує. Питаннями, пов’язаними з дозволами й технічною документацією, займаються власники приміщення та відповідні державні структури, пояснює Грот.
Ветеран Артем Грот, який відкрив ресторан Al Forno у «Будинку із хлібною лавкою»
На запитання Віледжа, хто зараз фактично відповідає за стан будівлі та проведення будь-яких будівельних або протиаварійних робіт, Артем Грот відповів так: «Ми як суборендар відповідаємо за належне користування приміщенням у межах нашого договору та взаємодіємо з орендарем щодо будь-яких технічних питань. Усі процеси відбуваються в межах чинних договорів і в робочому порядку».
Ресторан відкрили після того, як Подільський районний суд скасував у грудні 2025 року арешт «Будинку із хлібною лавкою». У тексті ухвали суду йдеться про «скасування накладеного арешту на будинок у частині заборони проведення будівельних і демонтажних робіт». Тобто фактично будівлю можуть демонтувати, пояснює Дмитро Перов у коментарі Віледжу.
До суду з проханням скасувати арешт звернулися адвокати компанії ТОВ «Фер-ма». Вони стверджують, що мають проєкт протиаварійних робіт, але проєкту реставрації так і не створили. Судове засідання відбулося без сторін – на нього не з’явилися ані прокурор, який мав би захищати арешт будівлі, ані адвокат ТОВ «Фер-ма», каже Дмитро Перов. Скасувати арешт будівлі також хотіла компанія Intereffect Inc., однак швидко передумала. До чого тут ця компанія – пояснюємо далі.
Згідно з рішенням суду, у будинку можуть проводити будівельні й демонтажні роботи, однак Закон України «Про охорону культурної спадщини» це забороняє, зауважує Перов.
Що думають активісти про ресторан в історичній аварійній будівлі
Пам’яткоохоронець Дмитро Перов у коментарі Віледжу розповідає, що відкриття ресторану в «Будинку із хлібною лавкою» – незаконне й небезпечне. За його словами, об’єкт перебуває в аварійному стані, для нього не розробили й не затвердили проєкт реставрації, а також не ввели в експлуатацію після проведених робіт. Те, що суд скасував арешт будівлі, ще не означає, що будівлю тепер можна використовувати під ресторан.
Будівельні риштування біля «Будинку із хлібною лавкою» на Ярославому Валу, 27
За словами Перова, усі роботи в будівлі проводили з порушенням закону «Про охорону культурної спадщини»: пам’ятки не можна перебудовувати чи змінювати, але тут фактично повністю знищили інтер’єри й розібрали оригінальні дерев’яні перекриття, тому всередині це вже майже нова будівля. Також втручалися у фасад – із боку двору вирізали великий отвір у стіні для дверей, що пошкодило конструкцію, а зовні будинок обшили пінопластом. «Ці технології й матеріали не відповідають завданню реставрації – розкрити найбільш характерні властивості пам’ятки», – зауважив Перов.
Дворовий фасад праворуч від головного фасаду «Будинку із хлібною лавкою»
Департамент охорони культурної спадщини неодноразово надавав приписи на зупинку робіт, зазначив пам’яткоохоронець. Віледж звернувся до департаменту із запитом щодо кількості приписів і чекає відповіді. Крім того, ДОКС звернувся до суду, який зобов’язав власника будівлі ТОВ «Фер-ма» сплатити 341 700 гривень штрафних санкцій за незаконні роботи на пам’ятці, порушення вимог її збереження та невиконання припису.
Також інспектори департаменту територіального контролю раз на два тижні приходять до будинку та складають приписи (їх уже понад 20) з вимогою демонтувати самовільно встановлені будівельні риштування й самовільно повішений захисний будівельний банер. «Але з якихось причин департамент територіального контролю не здійснює демонтаж цих конструкцій», – каже Перов. Віледж також звернувся до департаменту із запитом щодо невиконання приписів та очікує на відповідь.
Пошкодження фасаду «Будинку із хлібною лавкою» на Ярославому Валу, 27
Крім того, за словами Перова, через те, що будівлю не ввели в експлуатацію й не оформили потрібні документи, ДТЕК не підключив її до електромережі. «ДТЕК Київські електромережі» підтвердили це в коментарі Віледжу й зазначили, що в компанії немає чинного договору на розподіл електроенергії до цієї будівлі. Заклад користується дизельним генератором, щоб забезпечити світло, додає Перов.
Генератор біля «Будинку із хлібною лавкою» на Ярославому Валу, 27
Це не кінець історії, адже в будівлі з’явився новий претендент на власність
Компанія Intereffect Inc. у коментарі Віледжу заявила про право власності на «Будинок із хлібною лавкою» й зазначила, що стала «титульним власником» будівлі.
Титульний власник – юридична особа, яка має законні документи, що підтверджують її право власності на нерухомість.
У компанії також заявили, що зараз будівлю фактично використовують «треті особи» [мають на увазі ветеранську спільноту, яка відкрила в будівлі ресторан Al Forno – ред.], але наголошують: користування об’єктом і законні підстави для цього – різні речі. Компанія планує «належно оформити статус будівлі та привести ситуацію до правової визначеності».
В Intereffect Inc. кажуть, що зацікавлені у відновленні будівлі та її стабільному використанні, однак конкретні роботи й терміни залежать від того, чи вдасться остаточно врегулювати правовий статус об’єкта. Проєкт реставрації чи візуалізації наразі не показують – кажуть, що це можливо лише після завершення всіх юридичних процедур.
Територія «Будинку із хлібною лавкою» за будівельною завісою
Водночас у ветеранській команді, яка відкрила ресторан Al Forno, кажуть, що прямих контактів з Intereffect Inc. не мають. «Ми спілкуємося лише з, назвемо це простою мовою, посередником. Про цю компанію [Intereffect Inc. – ред.] я нічого не знаю», – каже керівник проєкту Артем Грот.
За його словами, юридична ситуація навколо будівлі наразі не впливає на роботу ресторану. «Відкриття відбулося доволі успішно – без перешкод. Ми отримали хороший відгук від гостей із перших днів. Для нас зараз головне – якість сервісу та досвід гостей», – зазначає Грот.
Артем Грот також каже, що команда не планує змінювати локацію: «Гарантія для нас – це чинний договір. Він наразі діє, і питання переїзду не стоїть. Ми тільки відкрилися й уже вклали значні ресурси, тому залишаємося тут».
Intereffect Inc. vs. ТОВ «Фер-ма» й загадкове рішення 2005 року
В Intereffect Inc. кажуть, що в лютому 2026 року їхні права на будівлю підтвердили суди вищих інстанцій, зокрема Верховний Суд. Водночас у судовій ухвалі від 16 лютого 2026 року, на яку посилається Intereffect Inc., Верховний Суд не те щоб визнав право власності компанії на будівлю, а швидше відмовив ТОВ «Фер-ма» в апеляції проти рішення суду 2005 року, за яким Intereffect Inc. стало єдиним власником «Будинку із хлібною лавкою».
ТОВ «Фер-ма» намагалося оскаржити це рішення в суді й заявляло про рейдерське захоплення, адже вважає себе законним власником будівлі за договором купівлі-продажу від 2021 року. Водночас суд зазначив, що ТОВ «Фер-ма» не було учасником справи у 2005 році, і на той момент не мало жодного стосунку до цієї будівлі, тому це рішення не стосувалося її прав чи обов’язків. Простіше кажучи, компанія, яка стала власником будівлі лише у 2021 році, не може оскаржувати рішення, ухвалене за 16 років до цього.
Водночас Апеляційний суд звернув увагу на те, що рішення 2005 року, за яким Intereffect Inc. стало власником будівлі, з’явилося в реєстрі лише у 2025 році, тобто через 20 років після його ухвалення. Чому так сталося, наразі невідомо, і це викликає сумніви щодо того, коли й за яких обставин його насправді ухвалили та чи відбулося це взагалі в законний спосіб, ідеться в тексті ухвали. Ці питання мають з’ясувати в межах кримінального розслідування, зазначив суд.
Тепер же, коли рішення 2005 року (поки що) залишили в силі, компанія Intereffect Inc. попросила суд видати дублікат виконавчого листа цього рішення, бо оригінал нібито втратили. Однак Тернівський міський суд Дніпропетровської області відмовив у цьому проханні, адже компанія не довела, що документ справді втрачено, і не надала доказів, чи цей виконавчий лист узагалі подавали на виконання – є ризик, що видача дубліката може призвести до подвійного виконання рішення.
Тобто Intereffect Inc. поки не змогла домогтися виконання рішення 2005 року. Без виконавчого листа компанія не може звернутися до виконавчої служби й фактично оформити або реалізувати право на будівлю, тому ситуація залишається юридично невизначеною.
Фото: Поліна Ситник (Melody) для Віледжа, якщо не зазначено іншого
Джерело: Ресторан в аварійній історичній будівлі на Ярвалу. Що відбувається з «Будинком із хлібною лавкою»?
