Службові квартири парламенту не житло, а валіза без ручки
До середини 2000-х років для нардепів і працівників їхнього Апарату побудували 11 будинків на майже півтори тисячі квартир. Без скандалів через приватизацію житла не обійшлося. Через тиждень після втечі Януковича парламент заблокував можливість надавати нардепам службове житло. Але ж неприватизовані залишки квартир залишилися — понад 20, як і ділянки землі, де мали б будувати службове житло, зокрема і в Шевченківському районі столиці. Класична валіза без ручки — використовувати їх за призначенням не могли, кошти на утримання витрачали й нікому не віддавали.
Від майна не відмовлялися, бо не полишали надію отримати право забезпечити житлом працівників Апарату. Як зазначили у звіті Рахункової палати, упродовж 2021–2024 років уряд неодноразово отримував відповідні звернення. Рекомендації Рахункової палати в цьому звіті стали визначальними, хоча логічнішим видається вказівка передати квартири і землю під забудову в управління, наприклад, Міністерства оборони, щоб забезпечити житлом військовослужбовців і членів їхніх сімей.
Рекомендації Рахункової палати за результатами аудиту у 2024 році
Важливо зазначити, що два десятки колишніх депутатських квартир — лише локомотив, який має забезпечити Апарату ВР право надавати службове житло. А це право потрібне, щоб активно розпочати партнерські проєкти забудови житлом ділянок, якими користуються Апарат і підпорядковані йому держпідприємств.
Сьогодні є 20 службових квартир з іще депутатських. Частково будівництво нових квартир почали задовго до того, як Кабмін розв’яже питання. У згаданому звіті Рахункової палати наявна інформація про 30 квартир, які вже будують на вулиці Глибочицькій. Тож наступного року квартир має стати 50.
Уривок з поянювальної записки до відповідного проєкту постанови уряду
А якщо проаналізувати активність на інших ділянках ВР, то років через п’ять у них може бути вже кілька сотень службових квартир. Навіть сама по собі спільна забудова державної землі Апаратом з приватними фірмами в обмін на певну частку майбутніх квартир створює не менші корупційні ризики та потенційні збитки, ніж можливість приватизації в майбутньому службових квартир.
Надмірна кількість службових квартир, як і будівництво житла для відомчих черговиків — це прихована пільга для держслужбовців, яка обходиться дуже дорого. Відбувається обмін держвласності на квартири, які потім надають у безкоштовне користування чиновникам. Але цю держвласність можна було б і далі використовувати, аби отримати прибуток, або приватизувати за ринковою вартістю, наповнивши бюджет.
Для нового житла потрібна соціальна й інженерна інфраструктура. У разі ущільнення забудови поодинокими будинками потребу може закрити чинна інфраструктура. Але якщо йдеться про забудову великих ділянок у нових мікрорайонах, то все фінансове навантаження лягає на місцевий бюджет. І за кошти місцевого бюджету мають побудувати інфраструктуру не лише для службових квартир, а для всіх.
Важко оцінити актуальні ціни, але до повномасштабного вторгнення в Києві на це потрібно було 10–20 % від собівартості будівництва самого житла. Іншими словами, дешевше за кошти бюджету Києва побудувати житло лише для чиновників, ніж інфраструктуру для всього їхнього спільного будівництва.
Для повноти картини додайте до цього, що вартість отриманих квартир зазвичай суттєво менша за ринкову вартість державної землі й розташованих на них раніше будівель, а приватного партнера обирають за корупційною схемою.
І завжди варто пам’ятати про порушення містобудівного законодавства під час будівництва. Те, що замовником є структури впливового органу влади, лише підвищує ризики порушень.
Забудову окремих ділянок Апарат уже запустив, тому є нагода подивитися, чи реалізують зазначені ризики.
Багатоповерхівка з порушенням Генплану Києва на Глибочицькій у партнерстві з компанією, ймовірно, пов’язаною з нардепом від «слуг»
У грудні 2018 року парламентський комітет з питань регламенту погодив укладення договору між Управлінням справами Апарату і товариством «Статус Буд-Прайм» про зведення житлового будинку на земельній ділянці по вулиці Глибочицькій, 79–97. Управлінню справами мали дістатися 8 % від загальної площі об’єкта, але не менш ніж 30 квартир. За даними ЗМІ, це товариство пов’язане з Андрієм Стріхарським — чинним нардепом «слуг».
Ринкові умови для спільного будівництва — це 12 % площ будівлі користувачу ділянки на околиці Києва, а на Глибочицькій парламент мав би отримати 20–25 %. Але головним в укладеному договорі був не мізерний відсоток площі, а кількість квартир, бо за дотримання нормативів будівництва для ділянки 0.5 га ринковими умовами будуть передбачені не менш ніж 30 квартир.
За Генпланом Києва, ділянка розташована в зоні мало- та середньоповерхової забудови, де заборонено зводити понад 8 поверхів. Також вона в межах пам’ятки «Історичний ландшафт Київських гір і долини річки Дніпро», де заборонено споруджувати вище ніж на 25 м. Але ДАБІ у 2020 році дозволила звести 9–10-поверхівку, ще й з відсотком забудови ділянки удвічі вищим за нормативний.
Зараз із цих 9–10 поверхів будують… уже тринадцятий. І забудовник зупинятися не збирається: за даними ЛУН, продавали квартири у 15-поверхівці. Створена 2021 року з «професіоналів з нульовою толерантністю до корупції» Державна інспекція містобудування та архітектури цих порушень не помічає.
ЖК на Глибочицькій станом на зараз
Унаслідок порушень площа будівлі буде перевищувати максимально дозволену нормативами в понад три рази, а ринкова для законного будівництва частка Апарату ВР у 30 квартир перетвориться на ті самі мізерні 8 % від корисної площі.
Будівництво компаніями Дмитра Ісаєнка на Клеманській і кримінальне провадження НАБУ
Наміри забудувати житлом 8 га території ДП «Державний будівельний комбінат» Управління справами Апарату парламенту на Березняках не нові. З протоколу розгляду пропозицій до проєкту Генплану Києва у 2011 році відомо, що лист з відповідним проханням надсилав тодішній перший заступник голови парламенту Адам Мартинюк. Але він отримав відмову.
Протокол розгляду пропозицій до проєкту Генплану Києва у 2011 році
Проте вже 2017 року Київрада затвердила свідомо незаконний детальний план території, який всупереч положенням Генплану міста передбачав створення нового житлового мікрорайону на десятки тисяч мешканців на місці промзони. Після цього було лише питанням часу, коли Апарат ВР розпочне реалізацію своєї давньої забаганки.
Наприкінці грудня 2020 року відбувся інвестиційний аукціон «для своїх», який виграла компанія зі структури забудовника Perfect Group, пов’язана з нардепом від ОПЗЖ Дмитром Ісаєнком.
У червні 2021 року Віталій Кличко як голова КМДА своїм розпорядженням надав дозвіл на зміну цільового призначення земельної ділянки, у липні затвердив відповідний проєкт землеустрою під житлове будівництво. А у вересні того року, за тиждень до своєї ліквідації, сумнозвісна ДАБІ видала дозвіл на будівництво.
Проте будівництва так і не розпочали. Процес списання будівель, розміщених на ділянці, довготривалий і зацікавив правоохоронців. А в березні 2023 року НАБУ і САП повідомили про підозру Дмитру Ісаєнку, експершому заступнику голови Управління справами апарату ВР та директору ДП за спробу незаконно заволодіти землею та майном держпідприємства.
На ділянці мали побудувати 3600 квартир загальною площею 175 тис. м кв., торгово-офісний комплекс, підземні та багатоповерховий наземний паркінги на понад 2000 машиномісць. З усього цього Апарат ВР мав отримати лише 270 квартир сумарною площею менш ніж 13 тис. м кв.
Але лише щоб повністю компенсувати вартість державної землі та наявних будівель підприємства на ній, за розрахунками правоохоронців, частка квартир мала бути суттєво більшою. Якщо перевести у квартири наявні в ухвалі ВАКС гривневі розрахунки експертів, це мало бути 710 квартир сумарною площею понад 34 тис. м кв.
Не обійшлося і без порушення містобудівного законодавства. Як зазначено у вироку Вищого антикорсуду директору ДП, у стратегічному плані розвитку ДП вказано, що положенням детального плану території в межах ділянки заплановано будівництво парку відпочинку й об’єктів соціальної інфраструктури для потреб мешканців сусідніх житлових комплексів, тому необхідно якнайшвидше реалізувати план її забудови підприємством, поки ділянку не вилучили для потреб міста. Тобто коли обґрунтовували наміри забудови, навіть не приховували, що для максимізації прибутку планують діяти всупереч інтересам громади міста.
Фрагмент ДПТ з планом забудови ділянки ДП «Державний будівельний комбінат УСА ВРУ»
Насправді міська влада не збиралася (та й не мала права) примусово вилучити. Але на її частинах мали бути розміщені стадіон зі спортивними площадками для нової школи, окремий дитячий садочок на 240 місць і сквер. Проте проєкт забудови не враховує потреби території під ці об’єкти, що дозволило додати будівництво ще близько 40 тис. м кв. квартир. ДАБІ цих порушень, коли давала дозвіл, дивним чином не побачила. Як наслідок, хтось може отримати мільйони доларів додаткового прибутку, а Київ буде змушений шукати додаткове місце і чималі гроші для будівництва соціальної інфраструктури.
Дуже показовим є порівняння витрат держави і Києва на житло для працівників Апарату. За розрахунками НАБУ, інвестиція держави своїм майном у будівництво в цінах 2020 року становила 525 млн грн (з яких 330 млн намагалися вкрасти). А лише на будівництво школи для дітей ЖК із запланованими 6630 мешканців з міського бюджету мали б витратити близько 340 млн (вартість будівництва взята на прикладі проєкту реальної школи).
Але школа — це лише частина потрібної інфраструктури. Навіть якщо садочки побудує забудовник, на плечі міського бюджету лягає лікарня з поліклінікою, дороги, благоустрій зелених зон тощо. Тільки додаткові супутні витрати з бюджету Києва для покращення житлових умов держслужбовців узагалі не турбують державу.
Суд визнав недійсним інвестиційний договір про забудову ділянки на Клеманській. Але це, як і кримінальна справа НАБУ і САП, не перешкоджають знову запустити реалізацію планів її забудови. Земельна ділянка вже має потрібне цільове призначення, отриманий у 2021 році дозвіл на будівництво ніхто не скасовував. Достатньо лише провести новий інвестиційний аукціон, врахувавши попередні помилки. А право працівників Апарату Верховної Ради на службові квартири стане серйозним аргументом необхідності цього будівництва.
ЖК на вулиці Якубенківській (Тропініна): співпраця з компаніями Анатолія Войцеховського і скасований через суд статус скверу
Навесні 2013 року на вулиці Тропініна, 3–5 (нині Якубенківська) на ділянці площею лише 18 соток спробували розпочати будівництво 16-поверхівки на 195 квартир. Девелопером проєкту виступала компанія скандально відомого Анатолія Войцеховського. На відміну від його інших проєктів, на це будівництво був дозвіл, хоча висотність будинку удвічі перевищувала допустиму в цьому місці й потребувала, за нормативами, втричі більшої ділянки.
Секрет наявності дозволу на очевидно незаконне будівництво простий: замовником був Апарат ВР, який за передачу інвестору своєї ділянки під забудову мав отримати 10 % квартир.
Завдяки акціям протесту під парламентом будівництво вдалося зупинити на етапі встановлення паркану — ДАБІ за лічені місяці скасувала дозвіл на незаконну висотку.
Протести проти незаконного будівництва ЖК на Тропініна влітку 2013 року
Розуміючи, що будівництво можуть поновити, кияни тисли, щоб у жовтні 2015 року Київрада припинила право постійного користування ділянкою і надала їй статус скверу. Це був передвиборчий піар. У рішенні було чимало помилок, що мали спростити землекористувачу повернення ділянки через суд.
Роками здавалося, що ця історія, попри все, буде одним з рідкісних прикладів успіху громади в протистоянні забудовникам. Але у 2021-му ідею будівництва вирішили воскресити.
Управління справами Апарату ВР подало позови до інвестора про розірвання договору про спільне будівництво і до Київради з вимогою скасувати рішення про сквер. У позові прямо зазначили: Апарат «планує використовувати земельну ділянку за її цільовим призначенням (для будівництва житлового будинку з підземним паркінгом)», а наданий Київрадою статус скверу заважає цьому.
Інвестор не пручався — не подавав ані відгуку, ані апеляції на рішення, тим самим визнавши провину в тому, що будинку так і не побудували за довгі роки. А от спір щодо скверу тривав з перемінним успіхом і пройшов усі інстанції в адмінсудах і перенаправлений у господарські.
У квітні цього року Апеляційний господарський суд позов задовольнив і наданий у 2015 році статус скверу скасував. Остаточну крапку може поставити Касаційний господарський суд уже завтра — засідання призначили на 3 червня.
Розраховувати, що в разі виграшу в суді Апарат просто забуде про ділянку, не варто: Рахункова палата в уже згаданому звіті звинуватила його в неефективних управлінських рішеннях і зазначила, що тривале невикористання ділянки для забудови призвело до ризику втрати права користування.
Висновки Рахункової палати щодо використання ділянки на Якубенківській (Тропініна)
Крім ділянки на Якубенківській, відомо про ще дві майже в центрі Києва, де апарат ВР не полишає надій побудувати житлові будинки. Перша ділянка за адресою вул. Обсерваторна, 11 — 0.45 га. Друга — в Несторівському провулку, 11 — 0.19 га. Обидві мають цільове призначення під будівництво житла «для народних депутатів і працівників Апарату».
Підіб’ємо підсумки
Навіть не маючи права надавати службове житло своїм працівникам, Апарат парламенту веде житлову забудову своїх ділянок і готує нові проєкти для реалізації. В усіх відомих за останні 12 років випадках частка квартир була суттєво нижчою за ринкову, що свідчить про корупцію під час вибору приватного партнера-забудовника. Так само в усіх випадках наявні грубі порушення містобудівного законодавства, аби збільшити прибуток приватних компаній.
За таких умов дозвіл Апарату Верховної Ради надавати службові квартири працівникам лише погіршить ситуацію, бо слугуватиме додатковою підставою для нової житлової забудови, аби поповнити службовий житловий фонд.
На жаль, така ситуація не унікальна — махінації під час спільної забудови ділянок державних структур давно є буденністю. І поки на законодавчому рівні жорстко не врегулюють вимоги для подібного бізнесу й не подолають корупції під час видачі дозволів і подальшого контролю за будівництвом, ситуація не зміниться.
