Для Києва 2024 рік став ключовим. Багато людей ухвалили рішення не повертатися й виставили на продаж житло. Це поповнило ринок, пропозицій стало більше, значить, ринок став на сторону покупця. Тобто в нас зараз керує покупець.
Львівський регіон, що характерно, там і раніше було непогано з продажами на вторинці, і зараз непогано. Їх менше, ніж до повномасштабного вторгнення, але в порівнянні з іншими регіонами, вони є. Це не панічні продажі, тож ціни на вторинний ринок не знизилися суттєво. Вони коливаються в межах 5–10%. У цілому люди не поспішають продавати житло, вони просто ухвалили рішення.
Як вигідно інвестувати в нерухомість? – Дивіться на те, що буде з містом через 10 років
Будь-яка інвестиція – це пара з ризику та ймовірної вигоди за цей ризик. Чи є інвестування в Україні загалом у будь-що зараз ризикованим? 100%, бо є воєнні ризики. Але вже зараз можна застрахувати своє житло від можливих прильотів. Це не коштує космічних грошей, страховка на мільйон буде коштувати кілька тисяч гривень на рік. Це робить такий бізнес менш ризикованим.
Чи є саме житлова нерухомість інвестиційно привабливою? Треба розглядати кожен окремий об’єкт. За яку суму він зараз продається, з якою метою його купую – щоб потім перепродати, здавати?
Приміром, ми хочемо здавати житло в оренду й так заробляти. Розумійте, що це активна інвестиція. У цій квартирі треба буде робити ремонт, нею управляти. Тут працює математика. Скільки витратимо на купівлю й ремонт? За скільки ви будете здавати це житло і як швидко воно окупиться?
Я не можу сказати, де найкраще [купити житло]. Треба дивитися, що буде з містом через 10 років, чи є тут перспективи.
Візьмемо Київ. Окупність квартири в Києві до повномасштабного вторгнення складала 10–12 років, зараз – 15 і більше. Але в Києві завжди найбільші ціни, найбільша кількість грошей, робота, університети. Люди тягнуться в столиці. Тому в Києва є майбутнє.
Львів і раніше себе непогано почував, а зараз почувається чудово. Він далеко від Росії. І попри те, що туди прилітає, там буде багато людей, багато роботи, грошей, тому можна розглядати.
Якщо ми візьмемо невеличке містечко, що наразі має попит просто завдяки близькості до кордону з Євросоюзом, то велике питання, чи буде ця перевага актуальною за 10 років. Приміром, Ужгород. Ціни там місцями вищі, ніж львівські й київські. Але головне запитання – чи буде в Україні авіаційне сполучення, чи зможу я сісти в літак у Борисполі й через дві години пити каву вже в Європі? Якщо так, то навіщо мені жити в Ужгороді? А якщо ні? Якщо на всю Україну буде працювати один аеропорт – і він буде в Ужгороді? Коли ми робимо ставку на це, цей регіон стає дуже перспективним.
Можна розглядати купівлю житла і як пасивний дохід. Це називається «запаркувати гроші». В Україні насправді не так багато інвестиційних інструментів. Ти можеш відкрити депозит, де відсоток менший, ніж інфляція, а можеш купити метри й чекати, що їхня вартість виросте. Але це довгострокова гра. Я знаю знайомих гравців на ринку, які зараз купують житло в Харкові з хорошим воєнним дисконтом, але ставкою на те, що місто матиме майбутнє і протягом років десяти ці гроші можна повернути в ікс разів.
Інвестор заробляє не тоді, коли він купив квартиру, а тоді, коли він її продав чи відкупив гроші. Тож, у кожного інвестора має бути чітка екзит-стратегія. Я купую цю квартиру за таку ціну, я очікую, що майбутнє цього регіону буде розвиватися за таким сценарієм, у такий-то рік ця квартира буде дорожча і я вийду з таким прибутком.
Це була складна відповідь. Якщо ж дуже просто, то на довгій дистанції (у десятиліття) житло завжди дорожчає, бо міста стають багатшими. Якщо не трапиться ніякої ядерки, то ймовірність, що житло через 20 років буде дорожче, ніж сьогодні, велика. До того ж завжди може бути план Б: не вийшло заробити, то маму поселю туди, буде жити біля мене.
Але інвестиції в нерухомість – це складний бізнес. Якщо ви хочете гарантовану дохідність і безпеку грошей, доцільніше купити воєнні облігації. Так і країні допоможете, і перемогу наблизите.
Чи зараз гарний час, щоби купити квартиру для себе? – Далі, ймовірно, ціни будуть рости, але варіантів стане більше
Я багато спілкуюся з нашою аудиторією й можу виділити декілька причин, чому люди зараз купують житло. Перша – а коли, якщо не зараз? «Ми чекали, боялися, втомилися боятися. Трапитися може будь-що. З собою гроші не забереш на той світ, тому давайте зараз». Друга – релокейт родичів із прифронтових регіонів. Не рідкість купити мамі чи тещі невеличку квартиру, часом у передмісті, щоб вивезти її з Луганської області. І третє – це люди, які йшли до цього моменту дуже довго й нарешті дійшли. «Війна війною, але я на цю квартиру 10 років працював і вже готовий купити».
Чи зараз гарний час купити квартиру? Якщо для того, щоб покращити своє житлове становище, оцінюйте по собі. Чи достатньо у вас ресурсів, натхнення й віри в майбутнє України, щоб закріпитися тут?
Якщо ви розглядаєте купівлю квартири як вкладення, то в інвесторів є така приказка: найкращий день для ухвалення рішення був учора, тому що ти знаєш, як повів себе ринок сьогодні.
Ми не знаємо, що буде в майбутньому. Є чинники, які тягнуть ціни вгору: це радянська спадщина, яка дедалі погіршуватиметься, це урбанізація населення (навіть якщо з України будуть виїжджати люди, значна частина переїжджатиме в міста). Є чинники, які тягнуть ціни вниз: люди, які виїхали з міст і виставлять на продаж свої квартири. Тому це цікава гра з елементами непередбачуваності.
Розглянемо Київ. Чи буде Київ багатшим, ніж сьогодні? Він сьогодні відчутно бідніший за 2021 рік. Але навіть у 2021 році Київ був бідніший за столиці найближчих країн, де житло коштувало вдвічі-втричі дорожче за метр, ніж у нас. Це показник того, що ціни на житло в Києві можуть рости далі.
Невідомість у тому, що ми не знаємо, скільки людей виїхали з Києва й не повернуться сюди, тобто будуть продавати своє житло. Якщо всі, хто виїхав і не повернувся, одночасно виставлять на продаж свої квартири, тоді житло в Києві подешевшає. І тоді інвестори кусатимуть лікті, чому я купив раніше, а зараз міг би взяти плюс одну кімнату.
Пропозиція житла в короткій перспективі збільшиться. Якщо ми фіксуємо, що воєнна ситуація на фронті ніяк кардинально не зміниться (і Трамп завтра не скаже, що дає Україні ядерну зброю), то все більше людей вирішать не повертатись і виставлять свої квартири на продаж. Будівництво відновлюється, «єОселя» теж дасть йому поштовх, і, ймовірно, що в короткій перспективі буде більше варіантів для вибору.
Але якщо ви купуєте для себе: дивіться не на гроші. Насправді в купівлі квартири дуже мало раціонального. Дивіться на емоції, зайдіть у цю квартиру, відчуйте її. Ви хочете жити ось тут? Якщо буде внутрішній метч, то ви ж можете купити частину щастя для себе. А що ще треба в житті?
Купівля квартири в іще непобудованому будинку більше не буде авантюрою. Ризики візьмуть на себе банки
Сучасний ринок нерухомості в Україні формувався у 2005–2010 роках. Це був час максимальних інвестицій іноземних компаній в Україну, сюди прийшли іноземні банки й почали видавати кредити у валюті під менші відсотки, ніж у гривні. І ці кредити брали переважно на житло. Сформувалася система, коли ти несеш гроші на ще незбудоване житло й за два-три роки отримуєш ключі. В Україні склалася унікальна ситуація: нове житло (на етапі будівництва) коштувало відчутно дешевше, ніж старе. У всьому світі не так: нове житло – більш якісне й більш дороге. У нас ця ситуація спровокувала бум нового будівництва й попиту на нове житло. І піком будівництва став якраз 2021 рік. А наступний, 2022-й, мав стати новим рекордним. Але трохи не склалося.
Водночас інвестування в будинок на етапі котловану було й досі може бути ризикованим. Я, непрофесійний інвестор, який хоче купити квартиру, несу гроші забудовнику, що не вміє керувати грошима, а вміє будувати. Усі ризики лежать на мені. Якщо в забудовника не вийшло добудувати, я нічого не можу з цим зробити. Але це неправильно.
У світі це працює інакше. І ми вже не просто зробили крок, а навіть стрибнули в сторону, щоб це змінити. Ідеться про escrow-рахунки (рахунки умовного зберігання – ред.). Що це означає? Мої гроші не йдуть забудовнику, а йдуть у банк і зберігаються там. Забудовник бере позику в банку й на запозичені гроші починає будувати будинок. Коли будинок завершено, банк і забудовник взаєморозраховуються між собою за своїми відсотками, а мої гроші вже перестають бути моїми. Якщо будинок не добудують, я можу отримати свої гроші назад і ризикую лише рівнем інфляції. Мої ризики як людини, яка просто хотіла собі житло, перекладаються на компанію, яка професійно керує ризиками, – тобто на банк. Банк контролює забудовника, перевіряє, чи він будує, як він використовує ці кошти. А сам заробляє на відсотках із позики, яку дає забудовнику. І це набагато більш прозора система, яка працює в усьому світі.
Така система працює ще не всюди в Україні. Але це дуже важливий перший крок. Це з’явилося на початку минулого року як підґрунтя до «єОселі». Житло за програмою «єОселя» можна придбати лише в комплексах, що пройшли акредитацію. А одна з умов цієї акредитації, хоч і не обовʼязкових, – це можливість скористатися escrow-рахунком. Так чи інакше, ми природно прийдемо до того, що все житло будуватимуть саме так, що забудовник, який не може забезпечити отаку послугу, буде вважатися ризиковим і йому ніхто гроші не понесе.
Як вигідно продати квартиру? – З рієлтором, хоумстейджингом і без поспіху
Порада перша – не соромтеся звертатися до рієлторів. Такої турбулентності, як з 2022 року, на ринку нерухомості не було десять років. Новини, з якими ми виходили в пресу останні десять років до повномасштабної війни, звучали приблизно так: «нерухомість за квартал зросла на пів відсотка». Зараз на пів відсотка за вихідні може стрибнути. А коли така велика турбулентність, треба брати професіоналів, які можуть присвятити цьому максимум свого часу.
Порада друга – не поспішайте з продажем. Якщо ви поспішаєте, це прямо впливає на знижку, яку з вас попросять. За нашими оцінками, зараз у Києві житло в середньому продається за 60 днів. Отже, розраховуйте, що воно може продаватися від місяця до трьох. Орієнтуйтеся на ці цифри й не поспішайте.
Ще один момент. Як я сказав, у купівлі квартири мало раціонального. Має значення оце дуже чесне відчуття: «Кохана, я мрію, щоб ми ростили дітей у цьому будинку». Після нього умови угоди посуваються на другий план. А створити таке відчуття дому можна завдяки хоумстейджингу. Це означає зробити інтер’єр таким, щоби потенційні покупці не хотіли залишати його, щоб вони відчули, що хочуть бути тут. Якщо ця закоханість у вайб квартири виникає, хоумстейджинг упорався із завданням. І люди за це справді готові доплатити.
Ринок оренди в Україні стабілізувався
Весною 2022 року сталося найбільше переселення людей за останні 30 років у межах країни. І мігрували вони в конкретному напрямку – у бік західних регіонів. До чого це призвело? Львів та інші умовно безпечні міста не мали достатнього квартирного фонду, щоб задовольнити всіх. І коли мільйони людей почали свій рух у західних регіонах, здавали будь-що, що має двері – пів кімнатки у Львові, якийсь будиночок на Закарпатті, до якого дороги немає. Бо попит захлинув усе.
Джерело: Чи час купувати (продавати) квартиру? – Усе, що треба знати про нерухомість в Україні
